Enamiku inimeste jaoks on see nende suurim finantstehing. Seetõttu on oluline teha õige otsus esimesel korral. Kodu ostmine võib mõnikord olla sama igav kui hunnik reegleid. Õnneks saate oma unistuse saada majaomanikuks kiiresti ja lihtsalt, kui teil on õiged teadmised ja meetodid.
Samm
Osa 1 /4: Finantsjuhtimine
Samm 1. Tugevdage oma krediiti
Mida kõrgem on teie FICO skoor, mis jääb vahemikku 300–850, seda parem on teie intressimäär. See on väga oluline asi. Erinevus 4,5% hüpoteegi intressi ja 5% hüpoteegi intressi vahel võib tähendada “kümme tuhat dollarit” kogu laenu eluea jooksul.
Küsige oma krediidiaruande tasuta koopiat, et saaksite näha, mida laenuandjad teie krediidiajaloos näevad. Maksa krediitkaart ja lahenda kõik krediidiprobleemid
Samm 2. Makstava summa saamiseks küsige eelnevat heakskiitu
Kahe nädala jooksul pöörduge mitme laenuandja poole, et kontrollid ei kahjustaks teie krediidiaruannet. Tehke seda „enne”, kui võtate ühendust kinnisvaramaakleriga, et teil oleks oma võimetesse kindel usaldus ja te ei satuks õnnetusse koduga, mille tasumist ei saa endale lubada.
- Müüja "rõõmustab" eelkinnituse saanud ostjat. Ostjad, kes on saanud esialgse heakskiidu, saavad võlausaldajatelt peaaegu alati rohelise tule, mis tähendab, et tehingu tühistamise risk on väike.
- Ärge hankige eelkvalifikatsiooni, mitte eelkinnitust. Need kaks asja on erinevad. Eelkinnitus tähendab, et laenuandjad valmistuvad tavaliselt teile pärast finantsaruannete vaatamist laenu andma. Esmane kvalifikatsioon tähendab lihtsalt seda, et laenuandja "hindab" seda, mida saate laenata. See ei tähenda, et saate laenu.
Samm 3. Müüge oma hüpoteek
Oot - miks peaksite enne eluaseme ostmist oma hüpoteegi maha müüma? Kas pole see täiesti vastupidine? Mitte tingimata. Hüpoteegi müümine enne kodu ostmist võib olla kasumlik ühel peamistel põhjustel:
- Enne maja ostmist teate täpselt, kui palju raha saate laenata. Paljudel inimestel on teatud kodu suhtes emotsionaalne kiindumus, kuid nad ei saa seda omada. Nad nägid vaeva, et leida hüpoteek, mis suudaks katta maja hinna. Hüpoteegi leidmine varakult ja maja teine on vähem ahvatlev, kuid see on topelt tark. Peagi saate öelda, kas maja on hinnaklassis või mitte.
- Mõelge sissemakse tüübile, mida saate endale lubada. See muutub teie hüpoteegi arvutamise osaks, kuigi te ei vaja hüpoteegi müümisel täpset arvutust. On üldine idee. Seda arutatakse selles artiklis rohkem.
- Otsige ja otsige võrdlusi, mida laenuandjad kasutavad teie laenukvalifikatsiooni määramiseks. Sageli kasutatav võrdlus on "28 ja 36". See tähendab, et 28% teie brutotulust (enne maksude tasumist) peab katma ostetava kodu kulud (sh hüpoteegi põhimõtted ja huvid, näiteks eluasememaksud ja kindlustus). Igakuised krediidimaksed koos sularaha väljaminekutega ei tohiks ületada 36% teie brutotulust. Leidke oma igakuise brutotulu protsent (vastavalt 28% ja 36% 3750 dollarist = vastavalt 1050 ja 1350 dollarit). Teie igakuised tasumata laenu maksed ei tohi ületada (300 dollari) vahelist erinevust, vastasel juhul ei võeta teid vastu.
Samm 4. Kui olete kvalifitseerunud, kontrollige esmalt ostjatele saadaolevaid programme
Mõned pakuvad sageli madalamaid sissemakse nõudeid. Seda pakuvad mitmed riigi- ja kohalikud omavalitsused. Samuti võite ilma karistuseta pääseda 401 (k) või Roth IRA -lt kuni 10 000 dollarini. Küsige oma maaklerilt või personalitöötajalt konkreetset teavet kõnealuse vara laenu kohta.
Samm 5. Rääkige ja palgake advokaat (valikuline)
Kui otsite lihtsat ja probleemideta kodu ostmise protsessi, siis vajate tõenäoliselt lihtsalt kinnisvaramaaklerit, notarit ja võib-olla ka hüpoteekmaaklerit. Kuid veel kord peate meeles pidama, kui kõik võib ootuspäraselt sujuvalt kulgeda. Palgake aus, hea mainega (suhteliselt) odav jurist, kui:
- Advokaaditasu on murdosa eelarvest, mida kulutate, võrreldes kogu summaga, mida kulutate oma kodule.
- Teie ostetud maja on sulgemise või kohtuvaidluse all, mis tähendab, et see on jaotatud surnud isiku pärandvara osana.
- Te kahtlustate, et müüja üritab tehingut kergesti murda või te ei usalda neid.
- Teie osariik nõuab kodu ostmise lõpetamiseks advokaadilt. Kuus osariiki nõuavad praegu advokaadi kohalolekut. Rääkige oma osariigi eluasemekomisjoniga, et teada saada, kas see on teie osariigis tavaline protsess.
Osa 2/4: maja ostmine
Samm 1. Leidke hea kinnisvaramaakler, kes esindaks teid otsingu- ja läbirääkimisprotsessis
Kinnisvaramaaklerid peavad olema: sõbralikud, avatud, atraktiivsed, rahulikud, enesekindlad ja kvalifitseeritud. Lisateave agentuuride hindade, meetodite, kogemuste ja järgneva koolituse kohta. Otsige kinnisvaramaaklerit, kes elab piirkonnas, töötab täistööajaga, on igal aastal edukas mitme kinnisvara ostmisel ja tal on hea maine.
- Vahendamine töötab üldiselt müüjate heaks, kuid see pole halb. Kinnisvaramaakleri ülesanne on ühendada üksikisikud, kes soovivad teatud kodu osta ja müüa. Seetõttu on kinnisvaramaakleril huvi maja müüa. Hea kinnisvaramaakler kasutab oma kogemusi, et müüa “õige” kodu “õigele” ostjale - see olete teie.
- Kinnisvaramaakleri leidmisel esitage soovitud kodu kirjeldamisel kõik üksikasjad - vannitubade ja magamistubade arv, maja sisemusega ühenduv garaaž, vaba ruum ja kõik muu oluline, näiteks hea valgustus või maja suurus aed lastele, laps.
Samm 2. Registreeruge oma naabruskonna kinnisvara otsimiseks MLS -i ooterežiimi teenusesse
Mitme noteerimise teenus annab teile ettekujutuse oodatava hinnaklassi turuosast. Teie agent saab seda ka teie eest teha.
Kui registreerute kinnisvaramaakleri kaudu, on see halb viis registreeritud agendiga ühendust võtta, et kodu isiklikult näha. Ärge paluge agentidel seda teha, kui te ei kavatse neid oma nimel hankida - neile ei maksta enne, kui klient maja ostab, ja on ebaõiglane paluda neil tasustamata tööd teha, teades, et te ei kasuta neid osta oma kodu
Samm 3. Alustage oma eelarve piires kodu otsimist
Paluge kinnisvaramaakleril tööd alustada, kuid andke talle teada, milline eelarve teil on. Siin kehtib üldreegel, et maja saab osta 2,5 -kordse aastapalga eest. Näiteks kui teie aastane palgasumma on 85 000 dollarit, võite kõrvale jätta 210 000 dollari suuruse hüpoteegi ja võimaluse korral suurema summa.
Kasutage veebipõhist hüpoteeklaenude kalkulaatorit, et alustada numbrite krõbistamist, ja pidage meeles varasemaid hüpoteeklaenu ostmisi. Pidage seda numbrit meeles, kui valmistute oma uue unistuste kodu leidmiseks
Samm 4. Alustage mõtlemist, kas otsite tõesti maja
Teil võib juba olla kahtlusi, kuid pange oma rahaasjad üksikasjalikult paika. Teie ja teie pere peaksid hoolikalt kaaluma mõnda asja:
- Mida teie ja teie pere lähiaastatel vajate? Võib -olla olete praegu lihtsalt mees ja naine, kuid kas teil on plaanis lapsi saada? Maja, mis sobib ja on mugav vaid kahele inimesele, on kolmele või neljale inimesele vähem mugav.
- Milliseid müüke soovite teha? Teisisõnu, millised on teie prioriteedid? Kuigi usume, et maja ostmine on hea asi, on see sageli tõsine piinamine, kui oleme sunnitud tegema kompromisse. Kas olete mures hubaste naabrite ja heade koolide pärast suurte tagahoovide pärast? Kas vajate suure luksusliku magamistoa asemel suurt kasutatavat kööki? Mida sa ohverdad, kui sul on kriisiaeg?
- Kas loodate, et teie sissetulekud lähiaastatel suurenevad? Kui teie sissetulekud on viimase paari aasta jooksul kasvanud 3% ja teil on kindel töökoht mugavas valdkonnas, võite olla kindel, et kalli, kuid siiski mõistliku hüpoteegi ostmine on võimalus. Enamik koduostjaid ostab maju suhteliselt kõrge hinnaga, seejärel areneb aasta või kahe jooksul hüpoteeklaenuks.
Samm 5. Määrake keskkond, milles soovite elada
Otsige saadaolevaid kodusid naabruskonnas, kus te elate. Vaadake hindu, maja kujundust, ostude lähedust, kodusid ja muid mugavusi. Lugege reklaamtahvleid, kui need on saadaval, ja rääkige kohalikega. Vaadake maja ja selle ümbrust ning maja lähedal asuvaid tingimusi, veendumaks, et te ei osta maja, mis ainult särab silmis.
Teie kodu asukohapiirkond on mõnikord maja enda seisundiga võrreldes suur kaalutlus, sest see mõjutab teie kodu müügiväärtust, kui kavatsete seda edasi müüa. Hea naabruskonnast kõrgema kodu ostmine võib olla hea investeering ning see võimaldab teil tuvastada kogukonna ja sellega ühineda-seal, kus paljud inimesed soovivad elada-võib pakkuda teile mõistliku hinnaga kinnisvara ostmist
Samm 6. Minge mõnele kodusaatele, et hinnata turuosa ja näha, mida soovite
Pöörake tähelepanu üldisele pildile, magamistubade ja vannitubade arvule, köögiruumidele ja panipaikadele. Külastage kinnisvara, mis teile eri aegadel tõepoolest silma jääb, et kontrollida liiklusummikuid, parkimisvõimalusi, mürataset ja käimasolevaid tegevusi. Rahulikud naabrid lõuna ajal võivad kiirel ajal lärmakad olla ja te ei tea seda kunagi, kui külastate neid ainult üks kord.
Samm 7. Vaadake maja ümber asuvate majade võrdlust
Kui te pole kodu hinnas kindel, kasutage oma kodu hindamiseks kohalikku hindajat, kes vaatab ka võrdlusi. Kodu hindamisel võrdleb hindaja kodusid piirkondades, millel on samad omadused ja suurused. Kui teie kodu on teistest kodudest kallim või hindaja leiab kodu mõnes teises piirkonnas või kaugemal 1⁄2 miil (0,8 km), olge ettevaatlik! Ärge kunagi ostke naabruskonna kõige kallimat maja. Pangad võivad kodu rahastamise nurjata ja te ei pruugi kunagi näha oma kodu hinda. Kui saate seda endale lubada, ostke oma naabruskonnast veidi kallim maja - kuna ümbritsevad majad müüvad kõrgema hinnaga kui see, mida maksate, suureneb teie kodu väärtus.
Osa 3/4: Pakkumise tegemine
Samm 1. Võimaluse korral kohandage oma pakkumine müüja tingimustega
See ei ole lihtne ja sageli võimatu, kuid seda on ohutu proovida, kui ostate oma elu suurima ostu. Siin on mõned asjad, mida peaksite oma pakkumise puhul meeles pidama.
- Mida müüja pakub finantsväljavaadete osas? Kas nad vajavad abi või ootavad sularaha? Sularahapuudusega müüjad võtavad rohkem kui hea meelega vastu pakkumisi antud hinna alandamiseks.
- Kui kaua on maja müüdud? Pikemat aega müüdud kodude eest saab madalama hinnaga kaubelda.
- Kas nad ostsid teise maja? Kui müüja ei ela praegu müüdavas majas, on palju lihtsam teha pakkumisi madalama hinnaga, kui võite ette kujutada.
Samm 2. Vaadake oma pakkumise tegemisel hinnavõrdlusi
Kas lähedalasuvatel majadel on ka sarnane hind (“pakutud hind”) ja mida nad seal müüvad? Kui piirkonna kodud müüvad regulaarselt umbes 5% alla küsitava hinna, mõelge pakkumise tegemisele, mis jääb vahemikku 8–10% alla küsitava hinna.
Samm 3. Arvutage oma kodu kulud
Mõelge oma piirkonna iga -aastasele eluasememaksule ja kindlustusväärtusele ning selle kodu keskmisele hinnale, mida proovite osta. Mõelge ka sellele, kui palju raha ootate end ära tasuma. (See varieerub erinevas summas, mis tavaliselt jääb vahemikku 3–6 protsenti laenatud rahast. Krediidiasutused pakuvad oma liikmetele sageli madalamat tagasimakse määra.) Sisestage kogusumma hüpoteeklaenude kalkulaatorisse (leiate selle veebist või tehke ise.) Kui tulemus on üle 28% teie brutotulust (või kas teie olukorras kasutavad laenuandjad väikest protsenti), on teil hüpoteegi saamine raske.
Tehke kindlaks, kas uue maja saamiseks peate vana maja müüma. Vajadusel sõltub uue kodu ostmine suuresti vana maja müügist. Sõltuv pakkumine kannab suuremat riski ja müüja ootab seda vähem, kuna müüki ei saa lõpule viia enne, kui ostja vana kodu on müüdud. Esimesel korral võiksite oma vana kodu börsile viia
Samm 4. Kui soovite tõesti maja, siis olge valmis tegema pakkumist, mis ületab küsitava hinna
Turu kättesaadavus ja nõudlus on tavaliselt sunniviisilised. Kui paljud inimesed võistlevad väikese arvu kodude pärast, olge valmis pakkuma nii palju kui võimalik. Mõned koduostjad ei usu, et hoiate endiselt oma kõrgeimat pakkumist, kuid leiate hõlpsalt, et saate teistest pakkumistest üle ja nad ei saa kunagi võimalust teie kodu pakkumiseks. Kui soovite anda oma kodus parima, mida tõesti soovite, tehke kõrge pakkumine.
Samm 5. Kui olete oma pakkumise esitamiseks valmis, rääkige oma kinnisvaramaakleriga
Kuigi pakkumisjuhised võivad riigiti erineda, juhtub see tavaliselt nii: esitate oma pakkumise maaklerile, kes seejärel esitab selle müüja esindajale. Seejärel otsustab müüja vastu võtta, tagasi lükata või teha vastupidise pakkumise.
Sisestage oma pakkumisega sissemakse. Kui olete pakkumisega nõustunud, vormistate selle paberites, mis tähendab, et olete kas ostnud maja või kaotanud tagatisraha, välja arvatud juhul, kui saate lõplikku hüpoteeklaenu või kui kontrollimise ajal midagi juhtub., mida te ei saa aktsepteerida. Kuni paberimajandust hoiab kolmas osapool (tavaliselt 30–90 päeva), koostab teie laenuandja ostu rahastamise ja kinnitab teie hüpoteegi
Osa 4/4: Lepingu rikkumine
Samm 1. Tehke kindlaks, kui palju sissemakset tehingu saamiseks vajate
Sissemakse tähistab maja õiglast väärtust või omandiõigust. Raha on ka raha, mille eest ei pea intresse maksma. Mida rohkem sissemakseid saate endale lubada oma kodu soetamiseks või ostmiseks, seda vähem on teil vaja raha kodumakse tasumiseks.
- Teilt oodatakse 10-20% maja kokkulepitud "väärtusest". Pange tähele, et maja väärtus võib olla kõrgem või madalam kui maja müügihind.” Näiteks kui teil on sissemakse 30 000 dollarit, kasutaksite seda sissemakseks majas vahemikus 300 000 dollarit (10%) või 150 000 dollarit (20%). Väiksemate summade eelarvestamine sageli, kuid ei pea tingimata tasuma eraisiku hüpoteeklaenude kindlustuse (PMI) eest, mis suurendab teie igakuiseid kulusid, kuid on maksust mahaarvatav.
- Kui te ei saa oma kodus 10% -20% sissemakset teha, kuid teil on hea krediit ja stabiilne sissetulek, võib hüpoteekmaakler aidata teid kombineeritud või FHA hüpoteegiga. Nii võtate esimese hüpoteegi kuni 80% ulatuses maja väärtusest ja teise hüpoteegi ülejäänud osas. Isegi kui teine hüpoteeklaenu määr on veidi kõrgem, peaksid maksust mahaarvatavad intressid ja kombineeritud maksed olema siiski madalamad kui esimene PMI-ga hüpoteek. Kui ostate kodu, kaaluge programmi Nehemiah, et saada abi sissemakse tegemisel.
Samm 2. Veenduge, et lõplikku heakskiitu saab hinnata mugava koduse kontrolli abil
Küsige järgmisi uuringuid ja aruandeid: maja ülevaated, tähed, termiidid, radoon, ohtlikud materjalid, tõusud, üleujutused, maavärinad ja kuritegevuse tase. (Üldjuhul kulub ülevaatuse tegemiseks 7–10 päeva-veenduge, et teie esindaja selgitaks ostu-müügilepingu allkirjastamisel kõike põhjalikult.)
- Kodu ülevaatamise hind jääb olenevalt piirkonnast vahemikku 150–500 dollarit, kuid seda tehes saate 100 000 dollari suuruse vea ära hoida. See kehtib eriti rukkimajade puhul, kuna soovite vältida lisakulutusi, nagu värv, asbestisolatsioon ja hallitus.
- Kui kasutate ülevaatuse tulemusi maja hinna pakkumiseks, ärge seda atribuuti lisage ega kaasake oma lepingusse. Laenu andev asutus palub teil esitada oma läbivaatamise tulemuste koopia, mis muudab nende hinnangu hinnangu kehtetuks.
Samm 3. Tehke täielik koduülevaatus ja veenduge, et leping sõltub tulemustest
Kodu ülevaatuse saamine on koduostukogemuse oluline osa. Teadmata kasumi eesmärgil pakutava maja väärtust ja selle tegelikku väärtust, võib see juhtuda finantskatastroofina. Koduostjad teevad uue kodu ostueelarve leidmisel "oletusi". Need hinnangud võivad olla oluliselt valed ja seada perekonna halvasse finantsolukorda.
Samm 4. Salvestage lepingukiri
Nõusolekukiri koostatakse tavaliselt notaribüroos ja see hõlmab kinnisvaraga seotud dokumentide allkirjastamist ja hüpoteegi lepingut. Üks paberipakett sisaldab akti, kokkulepet, et olete kodu praegune omanik, ja pealkirja, mis näitab, et keegi teine ei saa selle vastu kohtusse kaevata ega võidelda. Kui probleeme on endiselt, võib lepingukirjas raha välja jätta kuni probleemi lahendamiseni, mida kasutatakse müüjale stiimulina probleem kiiresti lahendada eesmärgiga saada kõik omandiõigused. Kui probleem ei lahene, võib lepingudokumendis raha kõrvale jätta kuni probleemi lahendamiseni, mis motiveerib müüjat probleemi kiiresti lahendama ja kõik pakutav vastu võtma.
Kaaluge sulgemisdokumentide ülevaatamiseks ja lõpetamise tunnistajaks oma tsiviiljuristi kasutamist. Pidage meeles, et kinnisvaramaakler ei saa teile juriidilist nõu anda. Võimalik, et peate advokaadile lühikese aja jooksul maksma kuni 200–400 dollarit, kuid teie järelevalve eest makstakse neid
Näpunäiteid
- Veenduge, et teil on raha kokku hoitud, enne kui hakkate otsima võimalusi kodu ostmiseks!
- Püüdke mitte teha valikut konkreetse kinnisvara osas. Hea on leida täpselt see, mida vajate, kuid kui teil on emotsionaalne seotus koduga, maksate rohkem kui hinnasilt, sest teil on emotsionaalne kiindumus. Lepingud võivad samuti muutuda. Suurendage soovi kolida teise maja nägemiseks; Pole täiuslikku kodu, kus müüja saaks pakkuda seda, mida soovite.
- Ärge kunagi võtke mõõteseadet ja hakake ruumi mõõtma! See võib kinnisvaramaaklerile teada anda, et olete emotsionaalselt kiindunud ja küsida teatud hinda !!!
Hoiatus
- Müüja ei lase teil kodu ülevaatust teha, sest seal on midagi varjata - kõndige!
- Majanduse praegune olukord on üsna halb, mõned inimesed ütlevad, et see on hea aeg kodu ostmiseks (koduhinnad on odavad), kuid teised ütlevad, et see on halb aeg kodumüügi alustamiseks. Enne maja ostmist on praegu väga soovitatav arutada ja kaaluda kõiki nõuandeid.
- Olge ettevaatlik kinnisvaramaaklerite suhtes, kes kiirustavad kinnisvara müümist. Nad võivad olla teadlikud halvast sündmusest, näiteks turuosa krahhist. Proovige otsida pakkumisi, mida agendid tavaliselt ei paku.
