Kodu pakkumisel tuleb arvestada paljude teguritega. Esiteks peate määrama hinna, mille saate osta, mis on samuti mõistlik hind pakkumiseks. Samuti võite küsida mitmeid tegureid ja tingimusi, kuid sel juhul talutav summa sõltub teie küsitavast hinnast ja maja müügitingimustest. Olge valmis läbirääkimiste laua juurde minema, sest teie esialgne pakkumine ei pruugi olla vastu võetud. Jätkake selle kõige kohta üksikasjalikumalt lugemist.
Samm
Osa 1 /4: Enne alustamist - kinnisvarafirmaga töötamine ja oma omandi omamine
Samm 1. Hankige heakskiit
Enne kui hakkate kodu otsima, hankige hüpoteeklaenu saamiseks panga või finantsasutuse nõusolek. Ärge oodake, kuni olete leidnud soovitud kodu, sest pärast proovimist võite saada halbu uudiseid.
- Selle protsessi käigus istute koos finantsasutusega maha ja arutate oma finantsteavet. Te ei taotle tegelikult reaalset hüpoteeklaenu, kuid teate, mida oodata, kui aeg kätte jõuab.
- See leping võib anda teile parema ettekujutuse maja hinnaklassist, mida saate endale lubada.
- Selle protsessi läbimine aitab teil ka müüjat veenda, sest see protsess näitab, kui tõsine te olete.
Samm 2. Teadke kinnisvarafirmaga töötamise eeliseid
Üldiselt on kodu ostmisel kinnisvarafirmaga töötamine lihtsam kui ise teha. Spetsialistidena teavad kinnisvaramaaklerid, mida teha, ning oskavad teid läbi otsimis- ja pakkumisprotsessi juhendada. Peate maksma lisatasu, kuid enamik koduostjaid leiab, et see hind on seda väärt.
- Kinnisvaramaaklerid kannavad alati kaasas standardvorme ja professionaalidena hoolitsevad selle eest, et neid vorme ajakohastataks vastavalt uusimatele ja muudetud seadustele. Need vormid on teile kättesaadavad, kui kasutate kinnisvaramaakleri teenuseid.
- Konfidentsiaalsusseadused, mida müüjad peavad järgima, on samuti tagatud nende kinnisvaramaakleri abiga.
Samm 3. Teadke selle tegemise plusse ja miinuseid
Kui olete piisavalt teadlik, et saaksite maja osta ilma professionaali abita, saate säästa veelgi rohkem raha. Kahjuks teete ka suurema tõenäosusega vigu ja näete rohkem raskusi. Samuti ei pruugi mõned müüjad teiega äri teha ilma kinnisvaramaakleri teenusteta.
Isegi kui te ei tööta kinnisvaramaakleriga, võiksite kaaluda advokaadi palkamist õiglase lepingu sõlmimiseks, kui aeg kätte jõuab
Samm 4. Kaaluge hindajate ja koduinspektorite palkamist
Kui olete leidnud kodu, millele soovite pakkumisi teha, tehke oma ülevaatus ja kaaluge selleks ka professionaalse koduinspektori abi. Inspektoril võivad olla tähelepanelikumad silmad kui teil. Samuti peaksite palgama hindaja, kes saab kodu vaadata ja anda teile aimu hinnast.
- Põhjalik kontroll hõlmab vara, vundamendi ja katuse ülevaatust. Samuti tuleks läbi viia kahjuritõrje.
- Lepingus peate märkima, et kõik pakkumised võivad „muutuda koduhindaja hinnangulise väärtuse suhtes ostja poolelt või tasakaalus kodu ostuhinnaga”. See tähendab, et peaksite pakkumist jätkama ainult siis, kui hindaja ütleb teile, et saate tõepoolest oma raha väärt kodu.
Osa 2/4: Õige summa määramine
1. samm. Kasutage võrdlevat turuanalüüsi (CMA)
CMA pakub matemaatilist viisi kinnisvarahinna hindamiseks. CMA liigitab kinnistud põhiomaduste hulka, sealhulgas maa -ala, magamistubade ja vannitubade arvu ning võrdleb neid teiste sarnaste omadustega kodudega, mis asuvad naabruses.
- Kodud võrreldes CMA -ga on praegu müügis või hiljuti müüdud kodud.
- Pange tähele erinevust müüdud hindade ja noteeritud hindade vahel. Loetletud hind on hind, mida müüja küsib, kuid müügihind on ostja tegelikult makstud hind.
- Kasutage oma pakkumise hindamiseks CMA -d. Vaadake hinnaklassi väliseid piire, vaadates CMA kõrgemaid ja madalamaid tasemeid. Arvutage keskmine müügihind ja tehke kindlaks, kas teie vaadeldava kodu hind, võrreldes teiste CMA kodudega, peaks olema suuruse, majutuse ja asukoha alusel kõrgem või madalam.
Samm 2. Pöörake tähelepanu erifunktsioonidele
Samuti on maja omadusi, mida ametlikus kuulutuses ei pruugi olla, kuid mida peetakse siiski väärtuslikuks. Näiteks kui kõik maja vannitoad on hiljuti täielikult renoveeritud, võite olla rahulik, teades, et te ei pea neid ruume lähitulevikus remontima, nii et saate raha säästa.
Kui uurite piisavalt, saate tavaliselt aimu nende erinevate funktsioonide hindadest. Otsige Internetis kuulutusi Internetist, võrreldes sarnaseid maju piirkonnas ja maa -alal, otsimata nendes kodudes eripära. Samuti saate oma kinnisvaramaakleriga rääkida (kui otsustate agendi palgata), et saada aimu nende funktsioonide väärtusest
Samm 3. Teadke turusuundumusi
Teie piirkond jääb ostja või müüja turust allapoole ning nende kahe erinevus võib mõjutada seda, kui madalale saate pakkumisi teha.
- Ostjaturul saate paremaid allahindlusi. Müüjaturul võib häid allahindlusi olla raske leida.
-
Mõelge lugudele, mida kuulete oma piirkonna kodumüügist.
- Kui kuulete lugusid ostjatest, kes tegid enne pakkumise vastuvõtmist tosin pakkumist või lugusid kodudest, mis said kümneid pakkumisi, siis olete tõenäoliselt müüja turul.
- Kui kuulete lugusid ostjatest, kes saavad häid pakkumisi juba pikka aega turul olnud kodudest, ostjatest, kellel on eelarve piires suur valik kodusid, või ostjatest, kes on suutnud müüjad oma kodu suureks remondiks saada, siis olete tõenäoliselt ostjaturul.
- Seda tüüpi lood ei pruugi olla kõige täpsem viis turuolukorra kindlaksmääramiseks, kuid võivad siiski anda teile põhiidee.
Samm 4. Mõista konkurentsi
Peate arvestama ostjate ja müüjate vahelise konkurentsiga. Üldjuhul, kui teie CMA -s on palju kodusid ja kinnisvara, on müüjal parem konkurents, mis tähendab, et olete ostjate turul.
Enne kui saate otsustada, kas CMA on kinnisvaraga täidetud või mitte, peaksite kaaluma, kui palju keskmist kodu samas piirkonnas praegu turul müüakse
Osa 3/4: ametliku pakkumise tegemine
Samm 1. Kontrollige maja
Võimalik, et olete lasknud koduhindajal tööd teha, kuid enne kodu pakkumise tegemist peaksite siiski oma lõpliku kontrolli tegema. Hindaja silm võib näha midagi, mida te ei näe, kuid mõnikord võib sama juhtuda vastupidises olukorras: teie silm võib märgata detaili, mida hindaja silm ei näe.
Kui teete oma kontrolli, proovige iga majaga kaasas olevat seadet ja kontrollige kõiki segisteid ja valamuid, et veenduda lekete puudumises
Samm 2. Vaadake läbi eluasemelepinguid käsitlevad kohalikud ja provintsi seadused
Kuigi paljud kohalikud ja provintside seadused lepingute kohta on üsna sarnased, võivad need seadused tegelikkuses erineda, seega on väga oluline need seadused üle vaadata, et oleksite teadlikud oma kohustustest ja õigustest ostu- ja müügiprotsessi ajal.
Kui teil on kahtlusi või küsimusi, pidage nõu oma elukohajärgse juristi või muu õiguseksperdiga
Samm 3. Koostage kirjalik pakkumine
Suuline nõusolek ei ole siduv. Maja ametliku pakkumise tegemiseks peate koostama tegeliku kirjaliku lepingu.
Samm 4. Mõista, mis peaks pakkumises sisalduma
Pakkumine sisaldab rohkem teavet kui hind, mille olete nõus maja eest maksma. Kõiki neid täiendavaid jaotisi tuleb pakkumisdokumendis kirjeldada:
- Juriidiline aadress ja vara kirjeldus
- Pakutud müügihind
- Eriolukord (teatud summa sularahas, müüja panus tehingukuludesse, kodugarantii kahjustuste korral jne)
- Müüja lubadus anda selge garantii
- Tehingu sihtkuupäev
- Pakkumisega kaasnev rahasumma
- Kuidas korrigeerida müüja ja ostja vahelisi kinnisvara makse, üüri, kütuse-, vee- ja elektriarveid
- Väljavõte kindlustuspoliisi maksmise ja kontrolli kohta
- Muud teie provintsile omased nõuded
- Avaldus, mis võimaldab teil ostjana enne lõplikku tehingut teha lõpliku kontrolli
- Pakkumise tähtaeg
- Siduv olek
Samm 5. Märkige see siduv olek
Selles kontekstis tähendavad siduvad tingimused tingimusi, mis peavad olema täidetud, et saaksite varem ostetud tingimuste alusel maja osta. See kohustus tuleb lepingus selgelt välja tuua.
- Üks üldisi kohustusi on see, et ostjal peab olema võimalus hankida pankadelt või muudelt krediidiasutustelt konkreetseid finantsallikaid. Kui laenu ei saa, ei ole ostja lepinguga seotud.
- Teine siduv asjaolu, mida samuti tavaliselt leitakse, on rahuloluaruanne, mille koduinspektor esitab x päeva jooksul (10 päeva, 14 päeva jne) pärast pakkumise vastuvõtmist. Kui pärast seda tähtaega olete potentsiaalse ostjana inspektori aruandega rahul, võib lepingu tühistada.
Samm 6. Valmistage ette tagatisraha
Siin tähendab see sularahamakset, mis antakse koos teie pakkumisega, et näidata oma häid kavatsusi ja ausust maja ostmisel. Kui teete koostööd kinnisvaramaakleriga, hoiab agendibüroo seda raha tavaliselt läbirääkimiste ajaks.
- Kui koos selle tagatisrahaga ei tehta pakkumist, võib müüja teie tõsidust kahtlustada.
- Niikaua kui saate selgitada, mis juhtub rahaga, kui tehing ebaõnnestub, ei pea te raha kaotamise pärast muretsema. Kui tehing lõpuks toimub, loetakse seda raha tavaliselt teie deposiidi esimeseks osaks.
- Kui te ei tööta kinnisvaramaakleriga, peate tagatisraha säilitamiseks palgama advokaadi.
Osa 4/4: Läbirääkimised
Samm 1. Tugevdage oma läbirääkimispositsiooni
Kui soovite seda läbirääkimispositsiooni tugevdada, saate täita mitmeid omadusi ja asjaolusid. Kui lähenete olukorrale tugevuse positsioonilt, saate suurema tõenäosusega rohkem seda, mida soovite.
Kui olete sularaha ostja, olete saanud hüpoteegi või ei pea olemasolevat kodu müüma, enne kui saate endale uue endale lubada, näete müüja jaoks atraktiivsemat
Samm 2. Uurige, miks maja müüakse
Müüja motivatsioon võib mõjutada läbirääkimisprotsessi oluliselt rohkem, kui arvata võiks. Näiteks kui müüja soovib oma maja kiiresti müüa, võib tal olla lihtsam teie tingimustega nõustuda.
- Kasu saate sellest, kui müüja on lahutamas või töökohta vahetamas või kui maja müüakse osana massilisest kinnisvara müügist. Sind saab aidata ka siis, kui müüjale kuulub teine kodu ja hetkel müügis olev korter on vaba, koormates teda lisakuludega.
- Vaadake, kui kaua maja on turul olnud ja kas see on kogenud hinnalangust või mitte. Kui kodu on juba pikka aega reklaamitud ja kui hind on kord või rohkem langenud, võib müüja olla rohkem motiveeritud müüki kiirendama ja leidma kellegi, kes võtab kodu tema käest.
- Teisest küljest võib müüjatega, kes ei kiirusta lühikeste tähtaegade või rahaliste murede puudumise tõttu, müüma, kellega on raskem läbi rääkida.
Samm 3. Oodake müüja vastust
Müüja võib esimese pakkumise vastu võtta, kuid tavaliselt teeb ta vastupakkumise, mis võib sisaldada erinevat hinda või tingimusi.
- Uurige neid pakkumisi hoolikalt, et veenduda, et mõistate kõiki erinevusi. Oleks kasulik, kui saaksite selles protsessis konsulteerida kinnisvaramaakleri või advokaadiga.
- Müüja ja ostja saavad üksteisega läbirääkimisi jätkata, tehes teise vastu vastupakkumise. See protsess lõpeb tavaliselt siis, kui mõlemad pooled jõuavad kokkuleppele või kui üks pooltest otsustab, et pakkumissõda peaks lõppema ja ta lahkub läbirääkimisprotsessist.
Samm 4. Võtke vastu, lükake tagasi või esitage uus pakkumine
Pall on nüüd teie käes. Saate müüja pakkumise vastu võtta või selle täielikult tagasi lükata. Kui arvate, et on veel ruumi täiendavateks läbirääkimisteks, võite teha ka oma pakkumise.
- Kui olete vastupakkumise saanud, võite vabalt läbirääkimised lõpetada, kui soovite. Selles etapis ei tohiks olla juriidilisi probleeme, kuid võite siiski kinnisvaramaaklerilt või advokaadilt kontrollida, kas te pole selles kindel.
- Peate eelnevalt kindlaks määrama maksimaalse hinna, mille olete nõus maksma, ja järgige seda arvu. Kui müüjad ei jõua selle hinna saavutamiseni, kui läbirääkimised jõuavad selleni, siis jätke läbirääkimiste protsess maha.
Samm 5. Tea, kas ja millal peaksid oma pakkumise tühistama
Enamikul juhtudel saate oma pakkumise läbirääkimisprotsessi ajal tühistada, kui tundub, et protsess hakkab lõppema või teie tingimused muutuvad äkki. Mõnes provintsis võivad olla seadused, mis reguleerivad pakkumise tühistamise aega ja viisi, seega uurige enne pakkumise tühistamist oma huvides oma provintsi seadusi.
- Enamikul juhtudel pole teil pakkumiste tühistamisega probleeme enne, kui pakkumine võetakse vastu. Mõnikord võite isegi oma pakkumise tühistada, kui te ei ole oma pakkumise vastuvõtmisest teavitatud.
- Enne pakkumise tühistamist peaksite alati konsulteerima juriidilise eksperdi või kinnisvaramaakleriga, et tagada, et te ei kaota oma tagatisraha ega kaeba kohtusse võimalike kahjude eest, mis võivad tekkida teie pakkumise tühistamise tagajärjel.
